作为中国面向东北亚开放的重要门户和东北亚经济技术合作的重要平台，长春的商业发展一直被人所关注。尽管，在2000年后，新天地购物公园、红旗街万达广场为长春开启了购物中心时代，且购物中心呈现特色化、主题化与区域化的发展趋势。但相对于东北其他主要城市（沈阳、大连、哈尔滨）长春商业市场的整体发展仍处于相对缓慢及保守的阶段。

直到2017年，长春商业市场才首次实现了数量和质量上的双重突破。据RET睿意德商业地产研究数据中心统计：2017年，长春市商业项目呈爆发式增长，入市项目多达11个，创历史新高，且商业形式多以购物中心为主。除了在数量上有所突破，商业项目也愈发注重主题及场景的打造和内容呈现的差异化。而这种种改变也意味着，未来，长春商业市场的发展将打破现有的规模和格局，迎来更新和升级。

商圈之变：

核心商圈相对集中，城市商业外扩格局形成

长春拥有重庆路、红旗街、桂林路和火车站四个城市级商圈。其中，以重庆路和红旗街商圈的商业供应量、认知度、影响力较大。国际一、二线品牌的大量聚集，让重庆路成为了城市“高端”商圈的代表，且拥有较强的辐射能力；而红旗街商圈以辐射城市中等消费群体为主，万达广场、欧亚商都乐活里的出现，填补了商圈内无购物中心的空白，并且提升了商圈的业态丰富度。

然而，随着城市的升级和发展，体现着城市现代化及繁华程度的商业也在改变。从2010年前后开始，城市非核心商圈区域开始出现商业项目，大多以2-4万平体量的百货、商业街为主。而在2017年长春市新增的商业项目中，除欧亚新生活广场、欧亚商都乐活里位于四大城市级商圈中，其余均分布在城市的非核心商圈。根据RET睿意德中国商业地产研究中心数据显示，截至目前，长春市的非核心商圈区域拥有208万平的集中式商业，其中东部最多、西部南部次之、北部最少；此外，未来城市中的非传统商圈还存在逾340万的庞大商业量。可见，长春的城市商业布局从空间分布上，已经呈多中心向外扩张发展的趋势。

城市新商圈的形成与突围，是城市发展的必然结果。以沈阳为例，十年前中街、太原街是广为人知的核心传统商圈，吸引了城市各个区域的消费客群。然而，随着城市的外扩，住宅带来不仅是人口从中心向外的流动，同时也催生了新的商业需求，这也助推了区域性商圈的加速形成。如今，除中街、太原街外，铁西的华润万象汇商圈、浑南的奥体商圈，以及青年大街的金廊商圈都成为城市消费群体的新选择。未来，长春的城市商业也将沿着由城市中心向区域扩展的这一路径发展。

开发商之变：

本土开发商垄断严重，未来或将有明显改观

与沈阳、大连等东北主要城市不同，长春的商业市场发展更为内向，这表现为本地商业发展商对长春市场的长期垄断上。据RET睿意德中国商业地产研究中心数据显示，在长春市已开业的商业项目中，本土企业占比87%，外地企业占比13%。其中以欧亚集团、中东集团为代表的商业集团市场占有率较高。关于这一点，从2017年城市新增集中式商业的发展商中也能得到印证，除车城万达广场、新城吾悦广场外，其余商业项目均是本地商业集团的手笔。然而，本地零售企业的欣欣向荣，也为外地知名成熟商业地产开发商的进驻增加了难度。这一方面基于市场的空间和竞争力，另一方面基于消费者长久形成的对本地商业集团品牌的认知度。

不过，本地零售企业对长春商业市场的垄断，将随着华润长春万象城、王府井赛特奥莱、中展万国城、复华未来世界、恒大北站综合体项目的相继落成而得到明显改观。根据RET睿意德中国商业地产研究中心的相关统计，未来，长春市的潜在商业项目中，全国性发展商的数量将有所增加，且比例提升至35%。而这对于长春市的商业发展将是向好的契机——知名发展商或利用自身强大的商业资源优势，为长春引入更多的知名连锁品牌、新业态，从而激发城市商业市场的新活力，并与本地企业形成潜在的竞争，相互促进。

消费者之变：

从物欲满足到精神体验，注重品质与生活享受

日本社会观察家三浦展，把对物欲的满足判定为是人最初级、最浅显的消费行为。随着社会经济的发展，人们的消费观念也将变得更加成熟，从对物质单纯的追逐转变为精神层面的体验、情感及价值观念的认同。如同城市化是城市发展的必然结果，消费需求的变化也是消费从初级到高级的必然结果。

RET睿意德中国商业地产研究中心最新一次对长春市消费者的研究分析，相比商品的价格，消费者更在意商业场所中的商品品质；而在消费者对于购物中心的业态布局建议中，休闲、娱乐业态的占比最高，其次是餐饮业态。娱乐业态中，尤以消费者对影院和健身的需求最为强烈，而值得一提的是，消费者对于实体书店的需求超越了KTV和电玩。这也再次印证了城市消费群体的需求正从低向高进阶，人们对精神层面的需求和体验正在逐渐增加。

力旺广场 当当阅界书店

2017年长春的新增商业项目，均倾向于对人文、艺术主题的打造。其中力旺广场引入了当当阅界书店，以复合型的文化体验空间，满足消费者的精神文化需求；而Touch十二街则以人文体验为场景，除了引入三联书店外，还引入众多偏向文艺与小资的特色小店，吸引追求品质、享受生活型的消费群体……可见，针对消费者需求的变化，发展商也已经转变了商业运营的策略。而未来，类似以文化、艺术为主的浸入式商业也将成为长春商业市场的主流。

空间、品牌、业态之变：

注重特色空间的打造，

引入更多新品牌与新业态

基于消费者需求的变化，城市的商业项目也开始由传统以零售为主的购物中心，逐渐向多元化业态、主题化购物中心发展。与此同时，尽管城市鲜少全国性知名商业发展商，但长春市本土开发商的“自我造血”能力不容忽视。由于对消费者需求的精准化识别、对新鲜事物的敏锐洞察，同时不受大企业产品线同质化的限制，本地发展商在商业特色空间的打造上也较为出色。2017年新开的欧亚新生活广场，打造了三条不同主题的特色室内商业街区，以不同的场景和氛围吸引消费者在场内的逗留。

新城吾悦广场 时光引擎汽车主题街区

与此同时，本地发展商也尝试以差异化的价值点来避免对同类消费者的争夺。例如：地处红旗街商圈西北位置的新城吾悦广场，为了能引起消费者的兴趣点，增强与消费者的情感共鸣，借助长春一汽数十年的历史文化基因——打造“时光引擎”汽车主题街区。

通过特定场景的营造，街区路线的特别设置，增加了消费者的游逛趣味性。而以此为价值点，不仅区别于其他的商业项目，独特性和差异化也能进一步增强消费者的黏性。而除了注重特色空间的打造，发展商为了实现自身的差异化，也更花心思在品牌的选取与业态的布局上。如：砂之船中东奥莱，在引入买手制独立奢侈品百货+39 space意大利空间的基础上，还提升了儿童业态的丰富度——设置了长春北部地区最大的室内儿童主题乐园、引进众多儿童品牌奥莱店铺，以满足消费者的需求，增强自身的商业竞争实力。

变化基于发展。随着长春城市的升级，随着消费群体观念的升级，未来，城市商业的格局、形态也将持续不断进阶。