2019大连楼市总结【展望篇】新机场 小窑湾 梭鱼湾 下一个希望之地在哪里

我们的2019年终大连楼市盘点已经进行了两轮了，都是干货满满。

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2019大连楼市总结【土地篇】-超越 逆袭 展望 创纪录

2019大连楼市总结【大事件篇】-户籍政策放宽 新机场/小窑湾加速起飞

经常关注大连楼市的朋友们过去已经发现，我们见证了华南、高新园和东港的崛起。而现在，随着城市的继续扩展，我们也正在目睹着体育新城的起飞。板块的轮动未曾停歇，下一个希望之地又在哪里呢？

2019年大连楼市总结【展望篇】已亮相，这次让我们一起来看看那些2020年有希望成为下一个明星区域的板块。

NO.1 新机场

希望指数 ★★★★

位于金州湾的新机场区域，似乎是从2019年因为几个重要消息的爆出我们才觉察到它的存在，但其实新机场的历史最早可以追溯到2005年，我们先来理一下新机场发展至今的时间轴：

2005年---新机场定址金州湾区域

2009年---临空产业园得到发改委立项批准

2011年---官方规划中提到，金州湾区域要进一步升级为城市副中心

2013年---新机场项目手续遭质疑，被迫停工

2018年---官方公布预计2020年正式通航

2019年2月---中梁、保利、碧桂园三家品牌房企摘得金州湾宅地

2019年10月---国家民航总局正式批复同意大连新机场建设

2019年11月---新机场将建设全球最有规模的人工离岸岛机场，官方“三港联动”规划公布

2019年12月---确立区域性航空枢纽的地位

从2019年年初三大房企摘地开始，金州湾新机场在规划和政策层面已经全部打通，并且整体项目进度也已取得飞速进展。首先在规划上，金普新区十三五规划和《金渤海岸总体规划和功能分区规划》里就已确定金州湾新机场区域是大连新城区的城市副中心。城市副中心是什么概念呢？我们知道华南、体育新城和梭鱼湾都是主城区的副中心，如今华南已发展成熟，体育新城也是目前城市热点板块，两地的房价在短短几年间都有了一个较快的提升，所以副中心给区域带来的利好可见一斑。

其次，新机场在2019年末也确立了区域航空枢纽的地位，这与大连将要打造东北亚航空枢纽的定位如出一辙。第三，新机场在2019年正式通过了民航总局的批复，总局也已派专人前来视察新机场项目。

一个区域想有发展，仅有规划和政策加持还不够，相关的配套也很重要。在《大连市城市轨道交通第二期建设规划》里，目前运营中的1号线未来将会与新机场无缝衔接。在2019年12月，新机场沿岸商务区开发建设管理办公室官方宣称，未来会有区域总部项目、商贸项目、孵化平台项目、研发中心等项目落地新机场沿岸商务区。

在2019年2月份，中梁、保利和碧桂园三家全国品牌房企联手摘得金州湾宅地，开始了新机场区域的布局。

政策层面已经打通，品牌房企也已进驻布局，新机场所面临的问题则是区域目前更多处于概念阶段，整体尚未成型，未来若要发展成熟尚需要一定时间。而且，北部湾区相比南部湾区居住感受上也会有些差距。

综合来看，希望指数 ★★★★

NO.2 小窑湾

希望指数 ★★★★☆

提到新机场，就不能不提同为金普新区的另一个明星板块-小窑湾，我在之前的一篇文章里专门就小窑湾和新机场做过对比》》 贝壳2019年中回顾区域篇-小窑湾和新机场：一个在东，一个在西。跟新机场类似，小窑湾也是有很高的政策规划加持，并且现在处于建设发展阶段，一起来看看小窑湾的建设时间轴：

2010年---小窑湾商务区正式批复为大连重点经济区，定位大连市区中心，城市副中心

2016年---金普新区十三五规划发布，大小窑湾要打造金普未来核心区

2017年---小窑湾区域土地详细规划发布

2018年---四大主题公园规划亮相，50万平地块挂牌

2019年6月---小窑湾金牌教育园建设启动，24中入驻。

2019年8月---香格里拉五星酒店项目开工，中国传媒岛项目落地

2019年9月---8宗宅地被6家品牌房企瓜分，累计建面66万平

从2019年开始，小窑湾也加快了自身建设的脚步。这很大程度上得益于小窑湾的政策资源倾斜。首先，在时间轴里已提到，小窑湾定位为：大连市区中心、城市副中心以及金普未来核心区，三大中心级定位，说明官方层面希望未来小窑湾能够发挥金普新区内的龙头效应，起到带动整体发展的作用。

金普新区十三五规划图

小窑湾今年一大亮点就是土地市场迎来了爆发，一扫2018年末17宗地块流拍的窘境。2019年小窑湾8宗地块全部顺利摘牌，累计建面66万平，其中既有旭辉这样的全国布局的品牌房企，也有金湾、德泰这类区域内非常有口碑的房企，目前区域内已经有十几家开发企业布局，区域体系雏形已现。

相比于新机场，小窑湾的配套进度目前更进一步，区域内引入了香格里拉五星级酒店、中国传媒岛、金牌教育园区等配套，其中金牌教育园区更是汇聚了24中、开发区七中、红梅小学等名校，加上地铁3号线的配套，小窑湾至少目前来看，交通和教育两大硬性配套都已完备。

小窑湾金牌教育园区布局

小窑湾目前面临的问题与新机场类似，所处地区仍旧是大片待建土地为主，区域尚未发展成型，但教育配套是一个很大的加分项，因此希望指数为★★★★☆

NO.3 科技城

希望指数 ★★★☆

说起科技城区域，在2019年似乎有些被人遗忘的味道。甘西地区在2019年仅摘牌两宗地块，且都未处在科技城核心区域。2019全年科技城也并未有大的动向。

其实科技城自设立伊始，规划级别就非常高，根据官方公布的资料，生态科技创新城是中央批准的第四个国家自主创新示范区，与北京中关村、上海张江高科、武汉东湖中国三大硅谷产业同级，是一个融合生态责任、推动科技创新及保持人居活力的国际化的新城区。

甘井子十三五规划里也提到了科技城的规划定位：

1.打造创新发展、绿色发展和智慧城市示范区；高端人才、高端产业集聚区；以高新技术产业、现代服务业为主导产业。

2.坚持产城融合，以高新技术产业、生产性服务业发展带动组团建设；坚持中低密度建设，严格保护山际和岸线景观。

可以看出，科技城打造高技术产业的规划思路与高新园区不谋而合，因此为了能够资源整合，使得区域更好的统筹发展，2018年，大连生态科技创新城与大连高新技术产业园区进行了合并，如今也已有部分创新产业迁入科技城。

但科技城如今的发展势头却远逊于华南、梭鱼湾和体育新城等区域，不免有些孤单寂寞冷的意思。主要原因，我认为有以下几点：

一、华南、梭鱼湾和体育新城都位于城市“北进”的主要延伸线上，当前城市的主要扩展区域都集中在甘北板块，资金和政策资源也都投入在此，导致甘西的发展受到影响，重大配套例如河周路和四号线都未动工。

二、与高新区合并本意是希望两区能够实现资源互补，协同发展，但目前高新园区比较难以分流更多的资源引到科技城，更多的还是单兵作战。

三、科技城各个规划板块未能有效发挥自身功能，目前我们所熟知的科技城产业园区还是停留在春田园等个别项目内，其余功能区未能产生足够的助力作用。

在当前甘北各板块大行其道的背景下，科技城的发展尚需要时日，需要四号线和河周路此类交通配套的支持，但科技城自身以春田为核心，自身有居住基础和完备的生活配套，这些都是科技城日后发展的有利条件，希望指数★★★☆

NO.4 梭鱼湾

希望指数 ★★★★★

2019年，我们的目光更多的关注在了华南、东港、体育新城，所以是时候把关注焦点转移到梭鱼湾板块来了。梭鱼湾，我们平时更多的以板块内的代表项目钻石湾来代称，这个板块在过去几年间房价涨幅其实已比较可观，17年商品房均价约14000元/平，到了19年均价就已突破20000元/平大关。

梭鱼湾这个板块可以说无论政策还是配套都非常完备，首先在甘井子区十三五规划中，梭鱼湾板块与华南和体育新城并列为城市副中心，打造海湾型金融商务区和海滨景观带。

其次，梭鱼湾区域的配套规划在2019年大放异彩，地铁5号线进展频频，每个月都会有新的进展，海底隧道已在梭鱼湾掘进超过1000米，梭鱼湾汇聚了两条在建中的重大交通配套，未来梭鱼湾可与对岸的中山核心区直线通达。

另外一项重大的配套当属梭鱼湾大球场项目的公布，1月5日，亚足联公布了2023年亚洲杯的参赛球场，大连梭鱼湾球场赫然入列，重大赛事场馆对于区域的带动作用已经在体育新城板块身上体现的淋漓尽致，因此我们也对梭鱼湾球场的建设抱有重大期望。

消息参考》》 亚足联公布2023年亚洲杯承办球场 大连梭鱼湾大球场亮相

第三，2019年梭鱼湾连续摘牌两宗重量级宅地，被远洋和万科拿下，梭鱼湾再度迎来品牌房企的入驻。

消息参考》》 联合路和梭鱼湾宗地8月7日摘牌 恒一远洋万科三家收入囊中

占尽天时地利人和，梭鱼湾目前的问题仅仅是当前区域均价已处于较高水平，还有多少突破空间值得思考，但综合来看，我们还是要给予最积极的希望指数★★★★★

本文作者：宋健（黑桃）

设计：于玲玲

未经作者允许，严禁转载。区域均价来源于商品房备案数据，本文仅对区域进行客观分析，不针对任何置业行为提供参考。